Činjenice i pravni savjeti za kupovinu nekretnina u BiH

U Bosni i Hercegovini do unazad dvije-tri godine prodaja nekretnina je bila u drastičnom padu, zemlja u recesiji, visoka kamata, niske plate…

U tom periodu, iako je postojao veliki broj novoizgrađenih stanova, oni se nisu prodavali jer su cijene bile previsoke. Međutim, sada je tržište nekretnina ponovo oživjelo, i to ne samo stanova, već i kuća i zemljišta.

Postupak kupovine

U skladu sa Zakonom o stvarnim pravima FBiH koji se primjenjuje od marta 2014. g. kao potpuna novina u pravu Federacije Bosne i Hercegovine, kao i u pravu bivše SFRJ, te BiH, po prvi put strana fizička i pravna lica bivaju potpuno izjednačena u pogledu ostvarivanja prava, te kupovine nekretnine, sa domaćim licima.

Prema Zakonu o pravu stranih osoba FBiH strane osobe stiču pravo vlasništva na nekretninu u Federaciji pod uvjetom reciprociteta, izuzev kada se pravo stiče nasljeđivanjem, ako zakonom ili međunarodnim ugovorom nije drugačije određeno. Pretpostavlja se da postoji reciprocitet.

Dakle, nakon što odaberete nekretninu koju želite kupiti prvo što vam je činiti jeste da lično provjerite stanje u Općinskom katastru i izvršite uvid u Zemljišnu knjigu u Općinskim sudovima, kako biste se uvjerili da je nekretnina upisana na ime prodavca, te da nije opterećena nikakvim teretima, poput naplate potraživanja trećih lica, hipoteke, javnog dobra, kao i provedene eksproprijacije, jer ćete u posljednjem primjeru, ukoliko kupite nekretninu, a niste znali da je prethodno proveden postupak eksproprijacije, morati vratiti nekretninu državi, a vama u tom slučaju jedino predstoji parnična tužba za naknadu štete, a to je postupak koji može trajati godinama. Nakon što izvršite pomenute provjere, sklapate ugovor o kupoprodaji kod notara koji košta cca 250 eura. Državljani Bosne i Hercegovine koji prvi put kupuju nekretninu oslobođeni su plaćanja poreza, međutim ukoliko ste imali nekretninu i prodali je pa sada kupujete drugu obavezni ste platiti porez na promet nepokretnosti.

Porez

Obveznik poreza na promet nepokretnosti je kupac na kojega se vrši prenos prava vlasništva. Također, ukoliko se vrši zamjena nekretnine porez plaća ono fizičko lice koje daje nekretninu i pravo veće vrijednosti u zamjenu. Osnovica poreza na promet nepokretnosti je prometna vrijednost nepokretnosti i prava.

Stopa poreza na nepokretnosti

Stopa poreza na nepokretnosti je različita na nivou BiH.

U FBIH, kao i u Kantonu Sarajevo porezna stopa iznosi 5%.

U Republici Srpskoj porezna stopa iznosi 0,20%

U Brčko Distriktu porezna stopa iznosi od 0,10 do 0,20%

U zavisnosti od kamatne stope variraju i kazne za fizička lica u slučaju neplaćanja poreza u roku od 15 dana.

Tako da u FBiH i u BD kazne se kreću od 200 do 1000 KM, dok je u Republici Srpskoj kazna nešto veća i kreće se od 1000 do 3000 KM.

Nakon što sklopite ugovor kod notara, sljedeći korak je da odete u Zemljišno-knjižni ured u Općinskom sudu, te podnesete zahtjev za upis nekretnine u B vlasnički list. Zahtjevi se obrade u relativno kratkom vremenu, tako da u roku od 15 dana, ako je sva dokumentacija uredna, dobijete rješenje o upisu prava vlasništva na kućnu adresu. Trebate imati u vidu ako kupujete ili želite da završite druge administrativno-pravne poslove u toku ljetnog perioda, napominjemo da je u augustu mjesecu sudovima u FBIH kolektivni godišnji, a počinju sa radom u zadnjoj sedmici augusta mjeseca.